Ob Eigenheim oder Anlageobjekt: Die richtige Immobilie zu finden, ist gar nicht so einfach. Eine solide Vorbereitung und Beratung sind hierbei die Grundlage. Qualifizierte Immobilienberater können dabei helfen, sich einen Überblick über den Markt zu verschaffen, das passende Objekt auszusuchen und zu erwerben.

von Jasmin Maringgele

Alexander Benedetti, Sabine Voppichler

Eine sach- und fachkundige Beratung, welche auf die Bedürfnisse und Wünsche der Kunden zugeschnitten ist, ist in der professionellen Immobilienbranche unabdingbar. Als langjährige Fach­leute beantworten Sabine Voppichler Benedetti und Ale­xander Benedetti Fragen rund um den gelingenden Immobilienkauf.

Am Anfang jeder Immobiliensuche steht die Frage: Selbst suchen oder professionelle Unterstützung holen. Wie gehen Sie vor, wenn sich jemand auf der Suche nach seiner Traumimmobilie an Sie wendet?
Sabine Voppichler: Ich führe mit dem Kunden ein Erstgespräch, wobei dies in meinem Büro, als auch telefonisch oder mittels Videokonferenz abgewickelt werden kann. Menschen erzählen gerne und geraten sehr oft ins Schwärmen, wenn Sie von Ihrer Traumimmobilie sprechen. Ich höre dann einfach aufmerksam zu und versuche durch einfühlsames Nach­haken ein Gesamtbild zu er­halten. Es folgen Vorschläge meinerseits, durch Exposees und mittels virtueller Besichtigungen, damit sich der Kunde einen Ersteindruck verschaffen kann. Nach dem erfolgten Auswahlverfahren organisiere ich einen Besichtigungstermin. In Folge des Lokalaugenscheins entscheidet dann das sogenannte Bauchgefühl, ob diese Liegenschaft in die engere Auswahl kommt oder gar schon die passende Immobilie ist. Die Verhandlungsgespräche übernimmt meistens der Makler, d. h. dass sich die beiden Parteien nicht direkt in Kontrakt kommen müssen. Viele Menschen empfinden diese Verhandlungen oft als unangenehm und zeitaufwendig und sind froh, wenn sie da entlastet werden. Wichtig bei den Verhandlungen ist, dass sämtliche Informationen (Grundbuch, Kataster, Urbanistik, Kondominiumsdokumentation bei Wohnungen) transparent vorliegen und bei den Verhandlungen berücksichtigt werden. Sind sich beide Parteien einig, folgt die Unterzeichnung eines Kaufvorvertrages, welcher von mir aufgesetzt wird. Beide Parteien werden bis zum Notar begleitet und die lästige Arbeit, wie das Sammeln der nötigen Unterlagen, welche für den Kaufvertrag benötigt werden, wird ihnen abgenommen. Jede Immobilie hat seine eigene Vergangenheit und es gehört zur Tagesordnung, dass eine Liegenschaft vor ihrem Verkauf überprüft werden muss, da es nicht selten vorkommt, dass Pläne nicht übereinstimmen oder die Immobilie mit anderen größeren oder kleineren Problemen behaftet ist, welche sich negativ auf eine Veräußerung derselben auswirken. In diesem Falle organisiert der Makler, in Zusammenarbeit mit anderen Freiberuflern, all jene Maßnahmen, um dafür zu sorgen, dass einem Verkauf nichts mehr im Wege steht.

Der Traum vom Eigenheim ist ungebrochen und für viele existenziell wichtig. Was istbei der Finanzierung zu beachten?
Der Bau oder Kauf einer Immobilie ist für die meisten ein sehr großes Vorhaben, das sich im Normalfall über 20 Jahre erstreckt, mittlerweile werden auch Darlehen mit längerer Laufzeit angeboten. Einer der vermutlich größten Fehler, den wir machen können, ist, auf falscher Basis, die Eigenheimfinanzierung zu berechnen. Hier ist es sehr wichtig, wenn man einen objektiven Berater hat. Der erste Schritt sollte stets eine ehrliche und umfassende Analyse der eigenen Möglichkeiten sein. Rechnen Sie also sämtliche monatlichen Kosten und Einnahmen zusammen und stellen Sie diese einander gegenüber. Mein Tipp an unsere Kunden: Kalkulieren Sie dabei stets etwas konservativ!

Ganz aktuell ist der staatliche Bonus zur „Erstwohnung unter 36“ („sostegni bis“) in aller Munde. Was sind hierbei die konkreten Eckpfeiler?
Alexander Benedetti: Beim Gesetzesdekret „sostegni bis“ handelt es sich um Hilfsmaßnahmen zur Unterstützung von Personen (mit Alter bis 36 Jahre) mit einem ISEE Wert von max. 40.000 €, die eine Wohnung kaufen möchten. Auch ohne einen unbefristeten Arbeitsvertrag können junge Menschen Zugang zum Garantiefonds für Erstwohnungsdarlehen erhalten, wobei sie ein Bankdarlehen für einen Betrag in Höhe von 80 % des Wohnungspreises erhalten, der vom Staat garantiert wird. Der Fonds richtet sich an alle, die zum Zeitpunkt der Einreichung des Darlehensantrags für den Erwerb des ersten Eigenheims nicht Eigentümer anderer Immobilien zur Wohnnutzung (auch im Ausland) sind, außer in den Fällen, in denen der Darlehensnehmer das Eigentum durch Rechtsnachfolge von Todes wegen erworben hat und die Liegenschaft leihweise den Eltern oder Geschwistern zur Verfügung stellt. Die Höhe des Darlehens darf 250.000 € nicht überschreiten. In der Bestimmung (G.D. Nr. 73 vom 25. Mai 2021, veröffentlicht im Gesetzblatt v. 26. Mai 2021) ist die Befreiung von der Bezahlung der Register-, Hypotheken- und Katastersteuern für den Erwerb von Wohnungen, welche die Voraussetzungen als „Erstwohnung“ erfüllen, vorgesehen. Falls das Kaufgeschäft der Mehrwertsteuer unterliegt (z. B. von einem Unternehmen kauft) steht den Personen „unter 36“ zudem ein Steuerguthaben in Höhe der MwSt. zu, die beim Kauf entrichtet wurde.
Die Ersatzbesteuerung von 0,25 % auf das Wohnbaudarlehen wird erlassen. Die wie oben beschriebenen Bestimmungen zur Förderung des selbständigen Wohnens jüngerer Personen, gelten nur für Rechtsgeschäfte, die im Zeitraum zwischen dem Datum des Inkrafttretens des Dekrets „Sostegni bis“ am 26. 5. 2021 und dem 30. 6. 2022 abgeschlossen werden.

Konnten Sie im letzten Jahr Veränderungen auf dem Immobilienmarkt feststellen? Vor allem wegen der für viele schwierigen Coronalage. 
Seit der Finanzkrise 2008 und den Folgejahren, hat sich der Immobilienmarkt ab 2013 positiv entwickelt, sei es in der Anzahl der Käufe als auch in den Werten. Der Immobilienmarkt kann unter Berücksichtigung der Coronakrise als stabil bezeichnet werden. Im Jahre 2020, trotz der mehrfachen Lockdowns, ist die Anzahl der Transaktionen in Südtirol nur geringfügig um 2,1 % auf Landesebene zurückgegangen. Die Werte blieben stabil und konnten trotz Krise einen Zuwachs von 0,4% verzeichnen. Dies sind die offiziellen Werte der Agentur der Einnahmen. Wer in der Vergangenheit in unsicheren Zeiten oder in Zeiten des Wandels in eine Immobilie investiert hat, wurde über die Jahre immer belohnt, da sich die Wirtschaft und auch der Immobilienmarkt stets gut entwickelt haben und man kann sagen, dass sie „Hand-in-Hand“ gewachsen sind. Die Südtiroler wissen, dass der heimische Immobilienmarkt seit Generationen ein Markt ist, der sehr viel Sicherheit bietet. Das Interesse, sich in den eigenen vier Wänden besser zu verwirklichen, so wie auch der Wunsch nach Veränderung ist in der Coronaphase sicher gestiegen. Die Nachfrage nach größeren Flächen hat sich gerade in dieser Phase bestätigt, so wie auch das verstärkte Interesse nach Balkonen, Terrassen oder Gartenflächen. In den Jahren vor der Pandemie konnte man die Tendenz verspüren, dass die Nachfrage in Städten stärker gestiegen ist als jene in periphereren Lagen. Das Interesse an peripheren Lagen ist heute stärker als noch vor 2 Jahren und das Interesse eine Immobilie als Investition zur Vermietung zu erwerben, ist heute ausgeprägter als noch vor Corona.