Der Immobilienkauf ist eine bedeutende finanzielle Entscheidung. Es ist wichtig, Vorzüge und Risiken abzuwägen. Anton Unterholzner erläutert diese Chancen und Risiken verständlich, um Käufern eine erste Orientierung zu geben.

Villa Kiem: Standort seit über 30 Jahren

von Markus Auerbach

Herr Unterholzner, Chancen und Risiken für Immobilienkäufer beziehen sich auf Aspekte wie die wirtschaftliche Entwicklung, Infrastruktur, Immobilienpreise, Bauvorschriften und den demografischen Wandel. Wie hat sich der Immobilienmarkt im Burg­gra­fenamt in den letzten Jahren entwickelt?
Der Immobilienmarkt weist derzeit eine bipolare Struktur auf, das heißt im Bereich der Gebrauchtimmobilien beobachten wir einen Käufermarkt (Angebot größer als Nachfrage) und bei Neubauten einen Verkäufermarkt (Nachfrage größer als Angebot). Und das nicht nur im Burg­gra­fenamt, sondern landesweit. Die Verfügbarkeit des Baugrundes ist im Burggrafenamt wie auch im Rest des Landes äußerst begrenzt, was sich in den hohen Kaufpreisen für Bauland niederschlägt. Der Immobilienmarkt im Raum Meran hat sich nach der Pandemie kurzfristig stark nach oben bewegt, um sich dann nach dem Anstieg der Bankzinsen, wieder auf einem moderaten Niveau zu stabilisieren. Der Erwerb von sanierungsbedürftigen Immobilien, bei dem sowohl steuerliche, als auch umwelttechnische Aspekte in Zukunft eine günstige Rolle spielen werden, hat meiner Meinung noch Potenzial nach oben. Die Immobilie ist nach wie vor eine der sichersten Wertanlagen und wird auch als solche von den Mitbürgern geschätzt und wahrgenommen.

Gibt es weitere aktuelle Trends, wie den demografischen Wandel, die sich auf den Immobilienmarkt auswirken?
Trends gab und gibt es in der Immobilienbranche immer. Denken wir nur an die Reihenhäuser, die jahrelang im Mittelpunkt der Bautätigkeit standen und heute weniger interessant erscheinen. Der demografische Wandel ist natürlich auch im Immobilienbereich spürbar. Er manifestiert sich vor allem darin, dass junge Menschen immer früher eine eigene Wohnung haben wollen und diese auch erwerben, sofern dies finanziell möglich ist. Aus diesem Grund ist zu beobachten, dass bis zur Familiengründung der Trend eher zum Erwerb kleinerer Wohn­­einheiten (Ein- bis Zweizimmerwohnungen) geht.

Generationenübergreifende Expertise: Anton Unterholzner mit Sohn Hannes

Gibt es bestimmte Gebiete im Burggrafenamt, die für den Kauf von Immobilien besonders attraktiv sind? Wenn ja, warum?
Die attraktivsten Gebiete für den Immobilienkauf liegen nach wie vor in den einzelnen Zentren des Burggrafenamtes und hier vor allem in Meran/Obermais, Lana, Algund, Naturns, die sowohl für Einheimische als auch für Feriengäste interessant sind. Aber auch in der Peripherie sind leichte Zunahmen zu verzeichnen. Dies dürfte nicht nur, aber auch auf den Klimawandel zurückzuführen sein. Für Kapitalanleger oder Personen, die mit ihrem Erspartem eine Zweitwohnung kaufen und diese langfristig vermieten wollen, ist die steuerliche Komponente der Mieteinnahmen sicherlich ein wichtiges Kriterium. Die Ersatzsteuer (sog. „cedolare secca“) auf Mieteinkünfte aus begünstigten Mietverträgen kann derzeit nur in den Gemeinden Bozen, Meran, Lana, Algund, Eppan und Leifers bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen von 21 % auf 10 % ermäßigt werden.

Welche Chancen und Risiken sehen Sie für potenzielle Immobilienkäufer im Burggrafenamt? Werden Immobilien bald günstiger?
Ich sehe derzeit keine großen Risiken für potenzielle Käufer im Burggrafenamt. Die Bauwirtschaft steht im Großen und Ganzen auf soliden Beinen, auch im Burggrafenamt. Zur Risikominimierung empfehle ich aber immer, einen Fachmann mit ins Boot zu holen. Niemand ist dafür besser geeignet als ein erfahrener Immobilienmakler. Sofern keine größeren Marktanomalien passieren, wie Verschlechterung der geopolitischen Lage mit kriegerischen Auseinandersetzungen in Europa, wirtschaftspolitische Fehlentscheidungen usw., werden Immobilien kaum billiger, weshalb sie auch als Realitäten bezeichnet werden.

Immobilien kaufen – Was ist zu beachten?

Im Gespräch mit Rag. Marco Abetini, Immobilienvermittler und Sachverständiger für Gutachten und Schätzungen im Burggrafenamt. Der Kauf einer Immobilie zählt zu den bedeutendsten Entscheidungen im Leben vieler Menschen. Umso wichtiger ist es, sich gut auf diesen Prozess vorzubereiten. Rag. Abetini erläutert die zentralen Schritte, die beim Erwerb berücksichtigt werden sollten.

Marco Abetini

1. Finanzielle Planung und Budgetierung
Der erste und entscheidende Schritt, so Abetini, ist die genaue Kalkulation der finanziellen Möglichkeiten. „Man sollte sich zunächst fragen, welches Budget zur Verfügung steht und wie viel man tatsächlich ausgeben kann, ohne sich finanziell zu überlasten.“ Dazu gehört auch die Überprüfung der eigenen Bonität sowie die Suche nach geeigneten Finanzierungspartnern, wie etwa Banken. Eine fundierte Beratung hilft, attraktive Kreditkonditionen zu finden und eventuelle Fördermöglichkeiten zu prüfen.

2. Immobiliensuche und Marktanalyse
Bevor die aktive Suche nach einer Immobilie beginnt, empfiehlt es sich, eine klare Prioritätenliste zu erstellen: Welche Aspekte sind besonders wichtig? Soll es ein Haus mit Garten sein, eine Wohnung im obersten Stockwerk oder steht die Lage im Vordergrund? Sobald das Budget und die eigenen Wünsche definiert sind, kann die gezielte Suche starten. „Für die Immobiliensuche gibt es verschiedene Möglichkeiten“, erläutert Abetini. „Neben den gängigen Online-­Plattformen und Im­mo­bi­lien­an­zeigen in Zeitungen kann es auch sinnvoll sein, die Unterstützung eines professionellen Maklers in Anspruch zu nehmen.“ Der Vergleich mehrerer Objekte ist unerlässlich, wobei nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch das Umfeld von Bedeutung ist. Faktoren wie die Lage, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und die vorhandene Infrastruktur spielen eine zentrale Rolle bei der Entscheidungsfindung.

3. Besichtigung und Bewertung
Nachdem interessante Objekte ausgewählt wurden, sollte eine persönliche Besichtigung vor Ort erfolgen. „Fotos und Beschreibungen können oft einen falschen Eindruck vermitteln, daher ist es unerlässlich, die Immobilie selbst in Augenschein zu nehmen und auf mögliche Mängel zu achten“, betont Abetini. Bei Unsicherheiten oder größeren Investitionen kann die Unterstützung eines Sachverständigen oder Maklers sinnvoll sein, um den tatsächlichen Zustand und den Marktwert der Immobilie fachgerecht zu bewerten. Immobilien, die über professionelle Makler angeboten werden, sind in der Regel bereits geprüft und zu marktgerechten Preisen verfügbar.

4. Prüfung der Unterlagen
Ein wesentlicher Schritt ist die sorgfältige Überprüfung der rechtlichen und baulichen Unterlagen. „Besonders wichtig ist der Blick in den Grundbuchauszug, um mögliche Belastungen oder Dienstbarkeiten zu erkennen“, erklärt Abetini. Zudem müssen alle notwendigen Baugenehmigungen, der Energieausweis und andere relevante Dokumente vorliegen. Diese Unterlagen geben Auskunft über den rechtlichen Status der Immobilie und verhindern unangenehme Überraschungen, die zu einem späteren Zeitpunkt, etwa nach dem Kaufabschluss, auftreten könnten.

5. Kaufvorvertrag bzw. Kaufversprechen
Sobald einen Entscheidung für eine Immobilie gefallen ist und die Finanzierung gesichert wurde, folgt der Abschluss des Kaufvorvertrages bzw. des Kaufversprechens. Hier handelt es sich um die wichtigste Urkunde im Rahmen eines Immobiliengeschäfts. In diesem Vertrag werden wesentliche Bedingungen wie der Kaufpreis, die Höhe der Anzahlung, die Zahlungsmodalitäten, der Übergabetermin sowie auch der Notartermin festgehalten. Er schafft für beide Parteien Rechtssicherheit und bildet die Grundlage für den späteren Kaufvertrag. Da es sich um ein rechtlich verbindliches Dokument handelt, ist es entscheidend, dass der Vertrag von einer Person mit umfassender Erfahrung und Fachkenntnissen im Immobilienrecht ausgearbeitet wird, um potenzielle rechtliche Risiken zu minimieren und die Interessen beider Seiten zu wahren.

6. Kaufvertrag und Notartermin
Der definitive Kaufvertrag wird vom Notar beurkundet. Beim Notartermin wird der Vertrag im Detail nochmals besprochen und von beiden Parteien, Käufer und Verkäufer, unterzeichnet. Der Notar übernimmt die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch und stellt sicher, dass alle rechtlichen Schritte ordnungsgemäß abgewickelt werden. Nach der erfolgreichen Beurkundung des Vertrags und der Eintragung ins Grundbuch gehört die Immobilie nun offiziell dem neuen Eigentümer. Damit ist der Prozess des Immobilienkaufs abgeschlossen, und der Traum vom eigenen Haus oder der Wohnung ist Wirklichkeit.

Fazit
Der Kauf einer Immobilie ist ein komplexer Prozess, der gut durchdacht und sorgfältig vorbereitet werden muss. „Mit der richtigen Planung und professioneller Unterstützung können potenzielle Fehler vermieden und Sorgen reduziert werden“, fasst der Immobilienexperte zusammen.