Der Traum von den vier Wänden: Viele haben sich den Traum verwirklicht, viele sind gerade dabei und viele weitere werden dies in Zukunft tun.

Der Immobilienmarkt befindet sich weiter im Aufwärtstrend. Freilich ist eine Immobilie auch weiterhin eine wertvolle Investition. So oder so, es gilt, sich im Immobilien-Dschungel einen Überblick zu verschaffen. Eine einheitliche Anlaufstelle wo man sämtliche angebotenen und verfügbaren Immobilien auf einer Liste findet, zugeschnitten auf die eigenen Bedürfnisse, gibt es weder im Burggrafenamt noch sonst wo.
Die Angebote auf dem Markt sind vielseitig, seriöse Immobilienagenturen sind hilfreich, um sich einen Überblick zu schaffen. Holt man sich eine fachliche Beratung ins Haus, kann dies jedenfalls einiges erleichtern.

Der Kauf einer Immobilie sollte so oder so wohl überlegt sein. Zunächst muss jeder für sich selbst entscheiden, was er braucht und wie viel er dafür Geld ausgeben kann und möchte. Bei jeder Entscheidung, die getroffen wird, sollte genügend Zeit sein, zu überlegen: was benötige ich wirklich, was ist wichtig und was ist weniger wichtig, sei es bei der Raum­aufteilung bzw. bei der Aus­wahl der richtigen Immobilie. Zudem ist es die Lage, die in der Immobilienbranche seit jeher eine wichtige Rolle spielt.
Will man mitten im Grünen leben, im Dorfkern oder abgelegen in struk­turschwächeren Gebieten oder aber in der Stadt? Es gibt viele Möglichkeiten. Auch ist die Familiensituation entscheidend, welche Größe für ein Objekt von Nöten ist. Hat man das passende Objekt gefunden kann man zuschlagen. Aber, auch wenn man die vermeintliche Traum­im­mo­bilie gefunden hat, gibt es einige Aspekte, auch rechtlicher Natur, zu beachten.

RA Janis Noel Tappeiner

Die BAZ hat mit Rechtsanwalt Janis Noel Tappeiner gesprochen. Zusammen mit Lorenz Michael Baur führt er die Kanzlei Baur & Tap­peiner in Lana und in Schlanders. Tappeiner und Baur kümmern sich dabei unter anderem auch um rechtliche Fragen, betreffend Immobilien-Geschäfte.

Herr Tappeiner, das Thema Recht beim Immobilienkauf und Verkauf sorgt oft für Verunsicherung. Worauf müssen Käufer in erster Linie achten?

Janis Noel Tappeiner: Vorab gilt es sich darüber im Klaren zu sein, was man will. Die Entscheidung, wo man kaufen möchte, ob Neubau oder Altbau, sollte wohl überlegt sein. Bereits an dieser Stelle kann es hilfreich sein, einen Immobilienexperten hinzuzuziehen. Vor allem aber beim Kauf von Altbauten und von Privaten ist es ratsam, sich von einem oder mehreren Experten beraten zu lassen, da diese die Details und Hintergründe des Kaufobjektes kennen und abschätzen können. Rechtlich gilt zu klären, ob zulasten der Liegenschaften irgendwelche Belastungen (wie Sozialbindungen, Dienstbarkeiten, o. Ä.) bestehen und aufgrund welchem Rechtstitels die Immobilie vom Verkäufer seinerseits erworben wurde. Sollte eine Liegenschaft mit einer Bindung zu Gunsten der öffentlichen Hand (sog. Sozialbindung) belastet sein, muss vorab geklärt werden ob dieselbe gelöscht oder übertragen werden kann.

Warum sollte ich als Verkäufer einen Makler hinzuziehen?
Ein seriöser Vermittler ist vor allem in den vorhin genannten Fällen von Vorteil. Gerade beim Erwerb von Altbauten und privaten Verkäufern ist der Makler als dritte und unparteiische Person jemand, der die Immobilie, deren Zustand und Wert sowie etwaige weitere, wichtige Details für den Kauf kennt und richtig einzu­schät­zen vermag. Auch übernimmt der Makler eine Garantiefunktion und kann in gewissen Fällen in die Haftung genommen werden, wenn das Immobiliengeschäft nicht wie erwartet reibungslos abgeschlossen wird.

Was ist beim Kaufvertrag zu beachten?

Der Kauf einer Immobilie sollte mit einem Fachmann besprochen werden

Kaufverträge, die Liegenschaften zum Gegenstand haben, müssen immer notariell beurkundet oder beglaubigt werden. Dies, damit nach Unterzeichnung des Vertrages die Eintragung in das Grundbuch und somit die Eigentumsübertragung erfolgen kann. Aufgrund des sogenannten Verbücherungsprinzips ist es so, dass das Eigentum nicht bereits bei Abschluss des Vertrages übertragen wird, sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch. Der Notar hat dabei eine bedeutende Garantiefunktion inne, da er den Vertrag auch inhaltlich kontrolliert. Die landläufige Meinung, dass der Notar einfach „nur unterschreibt“, stimmt so nicht. Eine Beglaubigung eines Kaufvertrages kann auch bei einem österreichischen Notar erfolgen. In diesem Fall übernimmt die Garantiefunktion meist derjenige, welcher den Vertrag vorbereitet und in der Folge für dessen Registrierung und Durchführung Sorge trägt. In vielen Punkten ist es so, dass der Notar die von den Parteien abgegebenen Erklärungen lediglich entgegennimmt. Ob diese dann auch stimmen hat der Notar nicht zu überprüfen. Dies betrifft beispielsweise den Güterstand, das Bestehen von Baukonzessionen oder die katastermäßige Konformität, also die Übereinstimmung der Immobilie mit den beim Gebäudekataster hinterlegten Plänen. Der Notar übernimmt insofern also nicht die Aufgabe einer urbanistischen und baurechtlichen Prüfung. Dies sollten die Parteien vorab mit einem Makler bzw. einem Techniker ihres Vertrauens erledigen, um mögliche böse Überraschungen im Nachhinein zu vermeiden. Dasselbe gilt insbesondere auch für den Bestand der Immobilie. Dass dieser wie im Vertrag festgeschrieben auch der Realität und den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen entspricht ist ein Umstand, den sich der Notar von den Parteien bestätigen lässt, aber selbst nicht kontrollieren muss. Auch was mögliche Vor­kaufsrechte anbelangt, vor allem bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken, ist es wichtig, dass diese Punkte vorab geklärt werden.

Was hat es mit einem Vorvertrag auf sich?

Wichtig ist vorab zu entscheiden wo man leben will

Wenn sich Verkäufer und Käufer finden und grundsätzlich über den Verkauf/Kauf der Immobilie einig sind, aber vielleicht noch das ein oder andere Detail zu regeln ist bzw. etwaige für den Vertrag notwendige Dokumente einzuholen sind, dann ist der Kaufvorvertrag jenes Instrument, mit dem sich Verkäufer und Käufer verpflichten, den definitiven Vertrag zukünftig abzuschließen. Dieser bietet daher den Parteien eine bestimmte Sicherheit, dass die eine oder andere Seite nicht plötzlich vom Kauf/Verkaufsvorhaben abspringt. Passiert dies dennoch, hat die andere Seite die Möglichkeit den Abschluss des definitiven Vertrages gerichtlich einzuklagen um dadurch trotzdem zum erhofften Ergebnis – also dem Abschluss des Vertrages – zu gelangen. In der Regel ist mit dem Abschluss des Vorvertrages auch die Leistung einer Anzahlung auf den Kaufpreis oder aber eines sog. Angelds zur Bestätigung (caparra confirmatoria) verbunden, wodurch vor allem der Verkäufer eine weitere Sicherheit in Händen hält. Beim Kaufvorvertrag besteht zudem die Möglichkeit, denselben im Grundbuch anmerken zu lassen, was noch einmal größere Rechtssicherheit für die Parteien, aber auch für etwaige Dritte bedeutet, zumal das Grundbuch für Jedermann öffentlich einsehbar ist.

Das sagt Immobilien-Experte Anton J. Unterholzner

Makler Anton Josef Unterholzner

Jemand, der sich mit Immobilien bestens auskennt, ist Anton J. Unterholzner. Der Jurist und Makler leitet die Immobilienagentur Unterholzner in Lana. Wir haben ihm einige Fragen zum Thema gestellt.

Welche Kriterien spielen bei der Immobilienauswahl eine Rolle?
Die Kriterien zur Auswahl beim Kauf einer Immobilie haben sich in den letzten 10 bis 15 Jahren enorm gewandelt. Dabei spielen Faktoren wie Heizung und Energieverbrauch eine sehr große Rolle. Speziell junge Leute bevorzugen einen hohen Klimahausstandard. Standort und Lage sind an die zweite Stelle gefallen. Der Trend Land/Stadt ist auch nicht mehr das vorherrschende Thema. Viele bevorzugen heute ländliche Gegenden, da die meisten Landgemeinden bestrebt sind, den Bewohnern alle notwendigen Infrastrukturen zu bieten.

Was sind die größten Fehler die Käufer bzw. Verkäufer machen?
Sowohl Käufer als auch Verkäufer sind gut beraten, Fachleute zu Rate zu ziehen. Die Käufer müssen neben Bauzustand und -ausführung auf etwaige Lasten der Liegenschaften achten, zum Beispiel Bindungen, Hypotheken oder andere Reallasten. Zudem sollten sich die Käufer bereits vorab auch über die steuerrechtlichen Folgen des Ankaufs beim Makler informieren. Die Verkäufer sollten hingegen von zu hohen Preisvorstellungen absehen, denn dies hat allermeist zur Folge, dass die Immobilie für einen unnötig langen Zeitraum angeboten werden muss und somit im Fachjargon als „verbrannt“ gilt. Es empfiehlt sich hier daher, vorab eine Schätzung eines Maklers einzuholen, um über den reellen Markt­wert Bescheid zu wissen. Beiden Parteien empfehle ich, für das Vorhaben Kauf/Verkauf genügend Zeit einzuplanen, um nicht unter Druck handeln und auf unfaire Angebote eingehen zu müssen.

Wie behält man im „Immobilien­dschungel“ den Überblick?
Hier gilt es insbesondere, sich nicht von „unlauterem“ Wettbewerb oder Angeboten ködern zu lassen.
Vertrauen Sie auf den pro­fes­sio­nellen Makler, der die Kunden sicher und gekonnt durch die Viel­zahl von Angeboten führt und mit und für den Kunden die beste Lösung erarbeiten wird. Zudem wird der Immobilienmakler sowohl den Käufer als auch den Verkäufer in allen Angelegenheiten, seien sie rechtlicher- als auch steuerrechtlicher Art, optimal beraten. Der Käufer muss ständig die finanziellen Möglichkeiten vor Augen haben und sollte sich darüber im Klaren sein, was er will und was er braucht.

von Michael Andres