Der Meraner Wirtschaftsberater Dr. Fritz Ziernhöld vom Steuerberatungs-Büro Ziernhöld, Dosser & Partner, das sich unter dem Namen ADVISA zu einer Kanzlei mit Wirtschaftsberatern und Rechtsanwälten entwickelt hat, fordert schon seit Jahren ein Umdenken bei den Finanzierungmodellen von Eigentumswohnungen. Die BAZ hat mit ihm gesprochen.

In Sachen Eigentumswohnungen plädieren Sie für eine völlig neue Art der Finanzierung?
Ja genau, die überwiegende Mehrheit der (jungen) Menschen können sich zu den aktuellen Preisen am Wohnungsmarkt keine Wohnung mehr leisten! Seitens der Politik wird nach einer schnellen Lösung verlangt – die ist aber nicht in Sicht, da der Bau der Wohnungen sehr teuer ist.
Durch eine Änderung der Finanzierungsmodelle könnten sich mehr Menschen eine eigene Wohnung leisten. Die Finanzierungspraxis der Banken ist zu überdenken. „Darunter verstehe ich die gängige, sofortige Rückzahlung des gewährten Darlehens.“ Was passiert mit dem Kapital das der Bank rückerstattet wir – es muss wieder neu verliehen werden, das bringt für die Bank wieder Kosten und Risiko. Logischer, laut Ziernhöld wäre es, den Kunden zu behalten, indem der Kunde nur die Zinsen und jenes Kapital zurückzahlt, das der Abwertung der Immobilie entspricht (in der Schweiz oder Deutschland schon gang und gäbe). Die Bank besteht erst in einem Zweiten Moment auf die Zurückzahlung des Kapitals.

Können Sie uns ein aktuelles Beispiel für ein junges Paar, das eine Wohnung kaufen will, nennen?
Nehmen wir an ein junges Paar bekommt 150.000 € von den Eltern und verwendet dies als Anzahlung einer Wohnung. Damit ist die Abwertung (italienischer Abwertungskoeffizient für Wohnimmobilien 0,825) gedeckt. Weiters nimmt das Paar einen Kredit von 300.000 € auf. In den ersten 5 – 6 Jahren zahlen sie nur die Zinsen.
Das wären bei 3,5 % Zinsen etwa 10.500 € im Jahr und ergibt eine Monatsrate von ungefähr 875 €. Für das junge Paar leistbar. Das Paar zahlt das Kapital dann zurück, wenn es leichter möglich ist. Im herkömmlichen Finanzierungmodell müsste das Paar sofort monatlich 1.739,88 € bei 3,5 % Zinssatz und 20 Jahre Laufzeit bezahlen.

In Ihren Augen eine win-win-Situation?
Einerseits würden mehr Ei­gen­tums­wohnungen gekauft und dadurch die kostspieligen För­de­rungen der Mieten reduziert. Zweitens hat der Kreditnehmer wesentlich mehr Geld zur Ver­fü­gung. Drittens kann die Bank einen höheren Risikosatz ver­langen. Besonders vorteilhaft ist dieser Ansatz für junge Familien, die erst im Aufbau sind. Wenn sich die finanzielle Lage zum Besseren wendet, wird jeder Kreditnehmer versuchen das Darlehen zurückzubezahlen und kommt nicht in Liquiditätsschwierigkeiten. Die Wohnbauhilfen könnten entsprechend reduziert werden.
Ob diese Beispiele von neuen Finanzierungsmodellen auch in Südtirol kommen werden, ist ungewiss. Für die angespannte Lage am Wohnungsmarkt wäre es sicher ein guter Lösungsansatz.