Die Anwendung der Einheitssteuer „cedolare secca“ ist auch bei Mietverträgen für Wohnzwecke anzuwenden, die ein Unternehmer als Mieter abschließt, um die Immobilie zur Unterbringung seiner Arbeitnehmer zu nutzen.
Dies ist die Kernaussage eines erst kürzlich veröffentlichten Urteils des Kassationsgerichtshofs (Urteil vom 7. Mai 2024, Nr. 12395), das nun 13 Jahre nach Einführung der Einheitssteuergesetzgebung endlich Klarheit hinsichtlich der subjektiven Voraussetzungen für die Inanspruchnahme des Steuervorteils schafft.

Die Einheitssteuer ist eine alternative Besteuerungsform für Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien. Die Regelung sieht die Zahlung einer festen Einheitssteuer anstelle der progressiven Einkommensteuer sowie die Befreiung von der Zahlung der Registersteuer vor. Die Ersatzsteuer beträgt in der Regel 21 % und bei begünstigten Mietverhältnissen in Gemeinden mit Wohnraummangel nur 10 %.

Die gesetzliche Regelung zur Einheitssteuer sieht verschiedene Einschränkungen vor, so ist es nicht möglich für die Einheitssteuer zu optieren, wenn der Vermieter in Ausübung einer unternehmerischen oder freiberuflichen Tätigkeit handelt. Unklar war, ob diese Einschränkung auch für die Stellung des Mieters gilt. Im Rundschreiben Nr. 26/2011 vertrat das Finanzamt die Auffassung, dass bei der Beurteilung der Voraussetzungen für die Anwendung der Einheitssteuer auch die vom Mieter ausgeübte Tätigkeit und die Nutzung des Mietobjekts zu berücksichtigen sind. Mit dieser Argumentation schloss das Finanzamt alle Mietverträge mit Mietern aus, die eine gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeit ausüben, unabhängig von der späteren Nutzung der Immobilie.

Der Kassationsgerichtshof widerspricht der Auslegung des Finanzamtes und erinnert daran, dass die Finanzverwaltung bei der Steuerfestsetzung keinen Ermessensspielraum hat und den An- wendungsbereich der Steuergesetze nicht eigenständig einschränken kann, wenn das Gesetz selbst keine diesbezüglichen Einschränkungen vorsieht: Ein Rundschreiben des Finanzamtes kann daher niemals eine Rechtsquelle darstellen.